In Frankreich führt der Besitz einer Ferienwohnung zu einer Überlagerung von Abgaben, die die Hauptwohnung seit 2023 nicht mehr betrifft. Die Grundsteuer bleibt bestehen, es gibt einen Zuschlag in angespannten Gebieten, die Wertsteigerung wird beim Verkauf besteuert, und die Immobiliensteuer (IFI) gilt für die höchsten Vermögen: Die jährliche Steuerrechnung übersteigt häufig mehrere tausend Euro für eine Immobilie mit durchschnittlichem Wert. Das Verständnis jeder Schicht dieser Besteuerung ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten vor dem Erwerb oder während des Besitzes der Immobilie vorherzusehen.
Einheitliche Steuer auf leerstehende Wohnungen ab 2027: ein unbekanntes steuerliches Risiko
Die Artikel über die Steuern auf Ferienwohnungen konzentrieren sich auf die bestehenden Steuern. Eine bevorstehende Änderung verdient jedoch die Aufmerksamkeit der Eigentümer: Eine einheitliche Steuer auf leerstehende Wohnungen tritt 2027 in Kraft.
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Dieses System ersetzt die Koexistenz mehrerer lokaler und nationaler Mechanismen durch einen einheitlichen Rahmen. In angespannten Gebieten wird es automatisch nach mindestens einem Jahr Leerstand ab dem 1. Januar des Steuerjahres angewendet.
- Der Satz wird 17 % des Einheitswerts im ersten Jahr betragen, danach 34 % in den folgenden Jahren.
- Die Gemeinden können im ersten Jahr bis zu 30 % und danach bis zu 60 % erheben, unter bestimmten Bedingungen.
- Die leerstehenden oder sehr spärlich möblierten Ferienwohnungen sind direkt betroffen, da das Finanzamt die Immobilie als leerstehend umqualifizieren könnte.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie nur einige Wochen im Jahr ohne ausreichende Möblierung nutzen, wird die Grenze zwischen Ferienwohnung und leerstehendem Wohnraum zu einem konkreten steuerlichen Thema. Das Risiko einer Umqualifizierung könnte eine höhere Besteuerung zur Folge haben als die Grundsteuer auf die Ferienwohnung selbst.
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Vor der Investition in eine zweite Immobilie ist es nützlich, alles über die Besteuerung von Ferienwohnungen zu erfahren, um die Auswirkungen dieser regulatorischen Entwicklungen auf das gesamte Budget für den Besitz zu messen.
Grundsteuer und Zuschlag in angespannten Gebieten: die tatsächlichen Beträge
Seit 2023 sind nur die Ferienwohnungen der Grundsteuer unterworfen. Der Betrag hängt vom Einheitswert der Immobilie ab, multipliziert mit den von der Gemeinde und dem Gemeindeverband beschlossenen Sätzen.
Das Finanzgesetz 2024 hat den Umfang des Zuschlags auf mehr als 3.700 Gemeinden in angespannten Gebieten ausgeweitet. In diesen Bereichen können die Kommunen einen Zuschlag von bis zu 60 % des Grundbetrags beschließen. Für eine Immobilie, deren Grundsteuer 1.500 Euro beträgt, kann der Zuschlag also bis zu 900 Euro zusätzlich betragen.
Einige Situationen berechtigen zu einer Steuerermäßigung oder -befreiung. Personen, die aus beruflichen Gründen in einer anderen Gemeinde wohnen müssen als der ihrer Immobilie, können unter bestimmten Bedingungen eine Ermäßigung erhalten. Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, eine vollständige Liste der Befreiungsfälle zu erstellen, da diese je nach kommunalen Beschlüssen variieren.
Besetzungsanzeige: eine Pflicht, die nicht vernachlässigt werden sollte
Jeder Eigentümer muss eine Besetzungsanzeige bei den Steuerbehörden vor dem 1. Juli im Falle einer Änderung der Situation einreichen. Eine fehlende oder fehlerhafte Erklärung kann zu einer Pauschalstrafe führen. Das Finanzamt verwendet diese Erklärung, um zu bestimmen, ob die Immobilie der Grundsteuer auf Ferienwohnungen, der Steuer auf leerstehende Wohnungen oder keiner von beiden unterliegt.
Immobilienwertsteigerung beim Verkauf: der Zeitplan der Abzüge
Der Verkauf einer Ferienwohnung löst eine Besteuerung auf die Wertsteigerung zum Gesamtsatz von 36,2 % (Einkommensteuer und Sozialabgaben kombiniert) aus. Im Gegensatz zur Hauptwohnung gibt es keine automatische Steuerbefreiung.
Der Abzugsmechanismus funktioniert nach zwei parallelen Zeitplänen. Für die Einkommensteuer tritt die vollständige Befreiung nach 22 Jahren Besitz ein. Für die Sozialabgaben muss man 30 Jahre warten. Zwischen dem sechsten und dem zweiundzwanzigsten Jahr reduziert ein progressiver Abzug die steuerliche Bemessungsgrundlage jedes Jahr.
Ein oft unterschätzter Punkt: Der vom Finanzamt angesetzte Kaufpreis kann um die tatsächlichen Erwerbsnebenkosten (oder eine Pauschale von 7,5 %) und die Kosten für durchgeführte Arbeiten (oder eine Pauschale von 15 % nach fünf Jahren Besitz) erhöht werden. Diese Erhöhungen reduzieren mechanisch die steuerpflichtige Wertsteigerung. Die Aufbewahrung der Rechnungen für Arbeiten während der gesamten Dauer des Besitzes ist eine Vorsichtsmaßnahme, die mehrere tausend Euro an Steuerersparnissen beim Verkauf darstellen kann.
IFI und Ferienwohnung: das Fehlen eines Abzugs, das die Situation verändert
Steuerpflichtige, deren Nettoimmobilienvermögen 1,3 Millionen Euro übersteigt, sind verpflichtet, die Immobiliensteuer zu zahlen. Die Hauptwohnung profitiert von einem Abzug von 30 % ihres Verkehrswertes für die Berechnung der IFI. Die Ferienwohnung hingegen wird zu ihrem vollen Wert in die Bemessungsgrundlage einbezogen.
Dieser Unterschied in der Behandlung hat erhebliche Auswirkungen auf die Endberechnung. Eine sekundäre Immobilie, die auf 400.000 Euro geschätzt wird, wird mit 400.000 Euro angerechnet, während eine Hauptwohnung mit demselben Wert nur mit 280.000 Euro zählt. Für Vermögen, die nahe der Schwelle liegen, kann der Besitz einer Ferienwohnung ausreichen, um die Steuerpflicht für die IFI auszulösen.
Abwägung zwischen Besitz und Verkauf
Die Kombination aus erhöhtem Grundsteuer, Grundsteuer, IFI und latenter Besteuerung auf die Wertsteigerung schafft jährliche Besitzkosten, die manchmal die potenzielle Mietrendite der Immobilie übersteigen. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich: Einige Eigentümer ziehen es vor, eine Familienimmobilie trotz negativer Rentabilität zu behalten, während andere sich nach 22 Jahren für einen Verkauf entscheiden, um von der Steuerbefreiung auf die Wertsteigerung bei der Einkommensteuer zu profitieren.
Die Besteuerung von Ferienwohnungen funktioniert wie eine Schichtung, bei der jede Schicht (Grundsteuer, Grundsteuer, IFI, Wertsteigerung) ihren eigenen Berechnungs- und Abzugsregeln folgt. Die Einführung der einheitlichen Steuer auf leerstehende Wohnungen im Jahr 2027 fügt eine zusätzliche Variable für wenig genutzte Immobilien hinzu. Vor jedem Erwerb oder jeder Entscheidung über den Besitz bleibt eine präzise Kalkulation, die alle diese Abgaben einbezieht, die einzige zuverlässige Methode zur Bewertung der tatsächlichen Besitzkosten.